아파트의 매수인은 전 소유자가 체납한 관리비를 대신 납부해야 할까요？

아파트의 매수인은 전 소유자가 체납한 관리비를 대신 납부해야 할까요?

☞ 물음)

저는 법원의 경매절차에서 아파트를 매수하여 입주하려던 중, 아파트 관리사무소로부터 전 소유자가 5개월분의 아파트관리비를 체납하였으니 속히 납부하라는 통지를 받았습니다. 관리사무소에서는 ‘체납한 관리비채권은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 행사할 수 있다.’는 관리규약상의 규정을 근거로 제시하며 저에게 납부를 요구하면서 단전․단수조치를 취하겠다고 합니다. 과연 제가 전 소유자가 체납한 관리비를 대신 납부해야만 하는지요?

☞ 답변)

주택법 제44조 제3항은 “관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.”라고 규정하고 있으며,「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제42조 제1항은 “규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.”라고 규정하고 있습니다. 그리고 같은 법 제18조는 “공유자가 공유부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

판례는 “아파트의 관리규약에서 체납관리비채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, ‘관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.’라고 규정하고 있는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리․의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다.”고 하였으나, “집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여(供與)하는 것이어서 공동으로 유지․관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지․관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 판결).

한편, 집합건물의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비의 범위와 관련하여 판례는 “집합건물의 관리규약에 따라 전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지․관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지․관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지․관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적, 구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하며, 다만, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결).

따라서 귀하가 위와 같은 체납관리비납부요구에 대하여 별도로 승낙한 사실이 없는 이상, 귀하는 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비에 대해서만 납부의무를 부담한다고 할 것입니다.(대법원 뉴스레터 60호에서 발췌)