환매특약등기(또는 환매조건부 매매등기)

환매특약등기

부동산을 팔면서 일정한 기간 내에 이를 다시 살 필요가 있는 경우, 매매로 인한 소유권이전등기를 하면서 환매특약등기를 동시에 할 수 있습니다.(동시신청임)

환매특약등기를 하게 되면 매도인은 환매기간 내에 매수인이 매도인으로부터 산 가격에 매매계약 비용을 합한 금액을 매수인에게 지불하고 다시 자기(매도인) 앞으로 소유권이전등기를 받을 수 있습니다.

만약 환매특약등기 후 매수인이 다른 사람에게 매매한 경우 환매특약등기를 한 매도인은 이를 매수한 최후의 소유자에게 환매권행사를 하여 소유권이전등기를 받을 수 있습니다.(제3자에 대한 효력. 민법 제592조 참조)

상대방이 이에 불응한 경우에는 소송을 통하여 이전등기를 받을 수 있으며, 응한 경우에는 일반 소유권이전등기와 같이 상배방의 인감증명 등 매매에 필요한 서류를 첨부하여 공동으로 등기신청을 합니다.

환매특약등기 후 매수인이 제3자에게 근저당이나 지상권 등 등기를 해 준 경우에도 환매권자인 매도인은 환매권을 행사하면서 근저당권자나 지상권자등을 상대로 그 등기의 말소를 청구할 수 있고(공동신청), 상대방이 이에 응하지 않으면 소송을 통해 말소할 수 있습니다.

환매특약등기 후 부동산에 가압류나 가처분등기가 되어 있는 경우 이를 말소하려면 일반적인 절차에 따라 법원의 촉탁에 의하여야합니다.

이런 점은 소유권이전청구권 가등기권자가 본등기를 하면 가등기 이후에 이루어진 소유권이전등기나 근저당, 가압류 등 모든 등기가 직권으로 말소되는 것과 다릅니다.(즉, 원칙적으로 공동신청하여야 하며 상대방이 협조하지 않는 경우 소송으로 말소)

환매특약등기에 기재되는 필수사항은 매수인이 매도인에게 지급한 매매대금, 매매비용(계약서의 첩용인지대, 측량비용, 감정비용 등 매매계약체결에 필요한 비용으로 매수인이 지급한 것을 말함, 취득세 등 지방세는 포함 안 됨)이며, 환매기간은 약정이 있는 때에 기재합니다.

환매기간은 매매계약 성립일(환매특약 성립일)로부터 계산하는데, 민법 상 5년을 넘지 못하며 이 기간을 넘는 약정을 한 경우에는 5년으로 단축되며, 정하지 않은 경우에는 5년으로 하고, 정한 경우에도 후에 기간을 연장할 수 없습니다.(민법 제591조 참조)

위 환매권은 다른 사람에게 양도할 수 있으며, 환매로 인한 소유권이전등기의 등기원인은 “환매”이고 등기원인일자는 ‘환매의 의사표시가 상대방에게 도달한 날’입니다.