임차권과 분리된 임차보증금반환채권의 양수인에게 주택임대차보호법상의 우선변제권이 있는지 여부

임차권과 분리된 임차보증금반환채권의 양수인에게 주택임대차보호법상의 우선변제권이 있는지 여부 (소극)

[대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결]

사안의 개요

▶ 소외 김◎◎는 2003. 5. 2. 소외 김●●으로부터 이 사건 아파트를 임대차기간은 2003. 5. 23.부터 2005. 5. 23.까지, 임대차보증금은 9,000만 원으로 각 정하여 임차하였다. 김◎◎은 위 김●●에게 위 임대차보증금을 지급한 다음 2003. 5. 23. 입주하였고, 그 무렵 임대차계약서상 확정일자를 받았다. 그 후 김◎◎과 김●●은 임대차기간을 2007. 5. 23.까지로 연장하였다.

▶ 원고는 2004. 6. 14. 김◎◎에게 6,000만 원을 변제기 2005. 4. 14.로 정하여 대여하면서 위 대여금반환채권을 담보할 목적으로 김◎◎로부터 이 사건 아파트에 관한 위 임대차계약상의 임대차보증금 9,000만 원의 반환채권을 양도받았고, 김●●도 같은 날 위 채권양도를 승낙하였다.

▶ 소외 곽○○은 김●●으로부터 이 사건 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 이와 아울러 소유권취득 당일 피고 은행에게 채권최고액 1억 8,000만 원으로 된 근저당권을 설정하여주었고, 그 후 다시 피고 김○○, 김◇◇에게 채권최고액 7,500만 원으로 된 공동근저당권을 설정하여주었다.

▶ 피고 은행의 경매신청으로 이 사건 아파트에 대하여 부동산임의경매가 개시되었는데, 피고 은행과 피고 김○○, 김◇◇은 각 근저당권자로서 권리신고 및 배당요구를 하였고, 원고도 2007. 9.경 이 사건 아파트의 임차인 자격으로 위 법원에 권리신고 및 배당요구를 하였다.

▶ 이 사건 아파트는 매각되자 경매법원은 실제배당할 금액 216,839,474원 중 1억 8,000만 원을 피고 은행에게 2순위(근저당권자)로 배당하고 36,619,054원을 피고 김○○, 김◇◇에게 3순위(근저당권자)로 배당하는 배당표를 작성하였고, 원고는 위 배당에서 배제되었다.

▶ 원고는 위 경매절차의 배당기일에, 피고들이 저당권을 취득하기 전에 이미 확정일자 있는 임차권의 대항요건을 갖춘 임차인 김◎◎로부터 위 임대차보증금반환채권을 양도받은 원고가 피고들보다 선순위로 우선배당받아야 한다고 주장하면서 피고들에 대한 배당액 전액에 관하여 이의를 진술하였다.

소송의 경과

▶ 제1심

- 주택임대차보호법은 주거용 건물의 ‘임차인’에게만 임대차보증금에 관하여 우선변제권을 인정하고 있음은 문언상 명백한데, 원고는 이 사건 아파트의 임차인 김◎◎로부터 임대차보증금반환채권을 양도받은 일반 금전채권자에 불과할 뿐이어서 우선변제권이 인정되지 않는다는 이유로 원고의 청구를 기각(채권자대위권행사 주장 부분도 배척)

▶ 제2심

- 제1심판결을 대부분 인용하여 원고의 항소를 기각

대법원의 판단

▶ 관련 법리

- 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.

- 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.

▶ 판단

- 원고가 임차인 김◎◎로부터 임대차보증금반환채권을 양수한 일반 금전채권자에 불과하여 우선변제권이 없고, 김◎◎가 이미 원고에게 임대차보증금반환채권을 양도하여 더 이상 임대차보증금반환채권을 가지고 있지 않다는 이유로 원고가 채권자대위권을 행사할 수 없다는 취지로 판단하여 원고의 청구를 기각한 제1심판결을 그대로 유지한 원심판결은 정당하다.

- 원고의 상고를 기각

(출처: 대법원 뉴스레터 제68호)