임차보증금을 경매절차에서 돌려받을 수 있을까요?

임차보증금을 경매절차에서 돌려받을 수 있을까요?

Q. 신혼부부 A와 B는 근저당권(2001. 10. 1.자, 채권최고액 1억원)이 설정된 서울지역의 아파트를 전세보증금 5,000만원, 계약기간 2년에 임차하여, 2015. 12. 1. 이사한 후 당일 전입신고를 당일 마치고 계약서에 확정일자까지 받았습니다. 그런데 2016. 1. 12. A가 퇴근을 해보니 B가 법원에서 받은 우편물이라면서 “임차인통지서(주택임차인용)”이라는 종이를 내밀었습니다. A는 어떤 행위를 해야 전세보증금에 대한 권리보호를 받을 수 있을까요?

A. 갑자기 법원에서 등기우편물이 배달되면 법률에 대한 지식이 부족한 일반인들의 경우 당황하게 됩니다. 특히 임차인들로서는 거의 전 재산이라고 할 수 있는 보증금을 떼일까하는 두려움까지 느끼게 됩니다. 위 사례를 통해 경매절차상 임차인의 권리보호방안을 살펴보도록 하겠습니다.

▪ 우선 위 우편물이 무엇인지 알기 위해 경매절차를 간략히 살펴보면, 경매절차는 개시결정절차, 매각절차, 배당절차로 크게 나눠볼 수 있는데, 배당절차상 채권자는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 자(예를 들어 경매개시결정 전에 등기된 저당권자)와 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있는 사람(예를 들어 경매개시결정 후에 등기된 가압류권자)으로 분류할 수 있습니다(배당요구란 채권의 원인과 수액을 기재한 서면에 의하여 집행법원에 배당을 요구하는 취지를 표시하는 행위를 말하며, 배당요구종기란 배당요구를 할 수 있는 마지막 날을 말합니다).

▪ 임차인은 해당 경매물건이 매각되어 매각대금을 나눠주는 배당절차상 배당요구종기까지 반드시 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있는 사람입니다(민사집행법 제88조 제1항). 

하지만 등기부상 나타나지 않는 임차인의 경우 경매절차가 진행되는지 여부를 알 수 없기에 집행법원은 현황조사서에 나타난 임차인 또는 점유자에게 배당요구를 할 수 있도록 임차인 통지서를 송달해 줌으로써 해당 사실을 고지해 주고 있으며, 위 A가 받아본 우편물이 임차인통지서입니다.

▪ 따라서 A는 법원에 권리신고 및 배당요구신청서 양식(주택임차인용)에 전세보증금 액수, 인도일자, 확정일자, 전입일자 등을 기재하고, 첨부서류로 주민등록초본(A와 달리 상가임차인이라면 등록사항 등의 현황서), 임대차계약서사본(확정일자 부분 포함)을 배당요구종기까지 반드시 제출하여야만 배당을 받을 수 있습니다.

출처: 대법원 뉴스레터 제202호