주임법상 대항요건이 구비되고 임차보증금에 질권 설정된 후 임차주택이 양도되었다면?

주임법상 대항요건이 구비되고 임차보증금에 질권 설정된 후 임차주택이 양도되었다면?

 2018.08.09

Q. A는 乙 소유 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 뒤 위 주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었다. A는 자신의 채권자 甲에게 위 임차보증금에 관하여 질권을 설정해 주었고, 乙은 질권 설정을 승낙하였다. 이후 B가 위 임차주택을 양수하였다. 甲은 乙에 대하여 담보한도액 내에서 임차보증금 반환을 청구할 수 있을까?

A. 주택임대차보호법은 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하여 주택임차인의 대항력을 규정하고 있는데(제3조 제3항), 이로 인하여 대항력이 생긴 이후에 이해관계를 맺은 자가 인도를 요구하여도 임차인은 그것을 거절하고 계속 사용·수익할 수 있게 됩니다.

임차인이 대항력을 가지는 경우, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는데(제3조 제4항), 이는 주택이 양도되는 경우 임차인을 보호하기 위하여 법률이 임대인의 지위 승계를 의제한 것으로, 우리 대법원은, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하고, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하며, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다고 판시하고 있습니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등).

그리고 위 사례와 같은 사건에서 위 법리는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 하므로 이 경우에도 임대인은 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다고 판시하였습니다(대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결). 따라서 사례의 경우 甲은 乙에 대하여 임차보증금 반환을 청구할 수는 없을 것입니다.

또한 대법원은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하게 되고, 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장하여야 한다고 판단한 바 있고(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결),

대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인인 피고는 전부금지급의무를 부담하지 않는다고 보아야 할 것으로 판단하였습니다(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결).

출처 : 대법원 뉴스레터 제259호