임대차의 묵시적갱신 후 해지한 경우 효력발생일은?

임대차에서 묵시적갱신이란 임대차계약기간이 종료하기 적어도 1개월 이전에 임대차계약을 계속 유지할 것인지에 관해 당사자 간에 별다른 의사표시가 없는 경우 임대차계약이 종료되지 않고 유지되는 것을 말합니다. 흔히 자동연장이라고 합니다.

주택임대차보호법 상 주택임대차의 경우 묵시적갱신이 되면 그 후의 임대차존속기간은 2년으로 보며, 상가건물임대차보호법 상 상가임대차의 경우는 1년으로 봅니다.

이처럼 계약기간이 연장된 후에 임차인은 연장된 기간동안 언제든지 임의로 계약을 해지할 수 있으며 그 경우 해지의 효력은 임대인인 해지통지(통고)를 받은 날로부터 3개월이 지난 후 발생합니다.(주택임대차보호법 제6조의 2, 상가건물임대차보호법 제10조 제5항 참조)-임대인은 해지할 권한이 없슴.

그런데, 만약 임차인이 연장된 기간(주택은 2년, 상가는 1년) 만료일의 3개월에서 1개월 전에 해지의 의사표시를 한 경우에도 임대인이 해지통지를 받은 후 3개월 후에 효력이 발생하는지 논란이 됩니다.

연장 기간 3개월 이전에 해지하는 경우는 문제가 안되지만 그 후에 해지하면 원래의 연장기간이 종료된 후에 해지의 효력이 발생하기 때문입니다.

예를 들면, 연장된 기간의 만료일이 12월 31일인 경우 11월 15일에 임대인이 해지통지를 받으면 12월 31일에 임대차가 종료되지 않고 다음 해 2월 15일 경에 종료되는지의 문제입니다.

이에 관해서는 아직 판례를 찾지 못했으나 다수 견해는 만료기간 1개월 이전에만 해지통지하면 원래의 연장기간의 만료일에 계약이 종료된다는 입장으로 알고 있습니다.

그렇게 해석하는 이유는 이런 규정을 둔 이유가 임대인보다는 임차인을 더 보호하기 위한 것인데 어느 경우든 일괄적으로 해지통지 후 3개월 후로 효력발생한다고 하면 임차인에게 불리한 해석이란 것입니다.

물론 정확하게 하려면 입법적으로 해결하는 것이 좋다고 봅니다.