법무자료실
내용
업종을 지정하여 각 점포를 분양한 경우 수분양자나 그 양수인에게 ‘업종제한약정’을 준수할 의무가 있는지 여부
대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결
사안의 개요
▶ 원고는 2002. 10. 14. ○○건설 주식회사(이하 ‘○○건설’이라 한다)로부터 성남시 분당구 ○○◎◎◇◇◇상가(이하 ‘이 사건 상가 건물’이라 한다) 중 109동 ○○○호를 분양받았고, 피고는 2002. 10. 4. ○○건설로부터 같은 동 △△△호를 분양받았다.
▶ 원고와 피고가 ○○건설과 사이에 작성한 상가 공급계약서 제6조(상가의 용도) 제1항에 “갑(○○건설)은 사업계획 승인 또는 건축허가 내용의 범위 내에서 작성한 분양계획(또는 분양광고)의 내용에 따라 위 표시상가를 다음 용도로 지정․분양하고 이에 따라 개점 영업되도록 한다. 단, 분양계획(또는 분양광고)에 상가용도를 지정하지 않았을 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정되어 있고, 그 바로 밑에 “◇ 상가의 용도 : ”라고 기재되어 해당 점포의 용도를 기입하는 공란이 있으며, 제2항에 “2) 을(분양계약자)은 위 용도로 개점 영업하여야 하며, 다른 용도로 변경하고자 할 경우에는 전체 공동주택 및 상가 구성과의 조화와 활성화를 저해하지 않도록 갑과 사전에 협의하여야 한다.”, 제3항에 “3) 을이 입점 후 용도를 변경하고자 할 경우에는 상가자치관리규정 등에서 정하는 바에 따른다.”라고 각 규정되어 있다.
▶ 원고와 피고가 각 상가 분양계약을 체결하면서 작성한 계약서 제6조의 “◇ 상가의 용도 : ” 란에는 각 아무런 기재도 없으나, ○○건설로부터 분양 업무를 위임받은 ○○○개발 주식회사의 소속 직원은 원고에게 분양하는 위 ○○○호 상가에 관한 계약서의 제1면 하단에는 “※ 본 건물 내 태권도 같은 업종 신규분양치 않음”이라는 문구를, 피고에게 분양하는 위 △△△호 상가에 관한 계약서의 제1면 상단에는 “※ 보습학원”이라는 문구를 각 기재해 주었는데, 이 사건 상가 건물에 관한 분양계약 중 위와 같이 업종이 기재된 경우는 상가 전체 84개 점포 중 7개 점포였다.
▶ 원고는 2003. 9. 30. 체육시설업 신고를 마치고 위 ○○○호 점포에서 태권도장을 운영하고 있고, 한편 피고는 위 △△△호 점포에서 보습학원을 운영하려 하였으나 여의치 아니하여 2003. 3.경 소외 이○○에게 태권도장 용도로 임대하였고, 위 이○○은 2003. 10.경부터 위 △△△호 점포에서 태권도장을 운영하고 있다. 이에 원고는 피고를 상대로 업종제한약정 위반을 이유로 손해배상을 구하는 이 사건 소송을 제기하였다(원고는 제2심에서 피고에게 태권도장 영업의 금지를 구하는 청구를 추가하였다.).
소송의 경과
▶ 제1심
- ○○건설이 원고와 피고를 포함한 수분양자들을 상대로 각 점포 별로 업종을 지정하여 분양하였다고 보기 어렵다는 이유로 원고의 청구를 기각
▶ 제2심
- 각자 업종을 특정하여 분양받은 수분양자들인 원고와 피고는 상호 특정 업종에 대한 영업제한의무를 부담한다고 보아 제2심에서 추가된 영업금지청구를 인용
- 다만, 소외 이○○이 받는 수강료가 바로 원고의 손해액이 될 수 없고, 나아가 동일한 상가 건물에 동종 업종의 영업이 이루어지고 있다는 이유만으로 반드시 손해가 발생한다고 단정할 수도 없으며, 달리 피고의 영업제한의무 위반으로 원고에게 손해가 발생하였음을 인정할 증거가 없다는 이유로, 손해배상청구는 기각
대법원의 판단
▶ 관련 법리
- 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다.
- 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다.
▶ 판단
- 위 법리들에 비추어 원심의 법률행위 해석 및 판단은 정당하다고 하여 피고의 상고를 기각
▶ 참고 판례
- 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결
- 대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다46044 판결
(대법원 뉴스레터 제66호에서 인용)
대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결
사안의 개요
▶ 원고는 2002. 10. 14. ○○건설 주식회사(이하 ‘○○건설’이라 한다)로부터 성남시 분당구 ○○◎◎◇◇◇상가(이하 ‘이 사건 상가 건물’이라 한다) 중 109동 ○○○호를 분양받았고, 피고는 2002. 10. 4. ○○건설로부터 같은 동 △△△호를 분양받았다.
▶ 원고와 피고가 ○○건설과 사이에 작성한 상가 공급계약서 제6조(상가의 용도) 제1항에 “갑(○○건설)은 사업계획 승인 또는 건축허가 내용의 범위 내에서 작성한 분양계획(또는 분양광고)의 내용에 따라 위 표시상가를 다음 용도로 지정․분양하고 이에 따라 개점 영업되도록 한다. 단, 분양계획(또는 분양광고)에 상가용도를 지정하지 않았을 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정되어 있고, 그 바로 밑에 “◇ 상가의 용도 : ”라고 기재되어 해당 점포의 용도를 기입하는 공란이 있으며, 제2항에 “2) 을(분양계약자)은 위 용도로 개점 영업하여야 하며, 다른 용도로 변경하고자 할 경우에는 전체 공동주택 및 상가 구성과의 조화와 활성화를 저해하지 않도록 갑과 사전에 협의하여야 한다.”, 제3항에 “3) 을이 입점 후 용도를 변경하고자 할 경우에는 상가자치관리규정 등에서 정하는 바에 따른다.”라고 각 규정되어 있다.
▶ 원고와 피고가 각 상가 분양계약을 체결하면서 작성한 계약서 제6조의 “◇ 상가의 용도 : ” 란에는 각 아무런 기재도 없으나, ○○건설로부터 분양 업무를 위임받은 ○○○개발 주식회사의 소속 직원은 원고에게 분양하는 위 ○○○호 상가에 관한 계약서의 제1면 하단에는 “※ 본 건물 내 태권도 같은 업종 신규분양치 않음”이라는 문구를, 피고에게 분양하는 위 △△△호 상가에 관한 계약서의 제1면 상단에는 “※ 보습학원”이라는 문구를 각 기재해 주었는데, 이 사건 상가 건물에 관한 분양계약 중 위와 같이 업종이 기재된 경우는 상가 전체 84개 점포 중 7개 점포였다.
▶ 원고는 2003. 9. 30. 체육시설업 신고를 마치고 위 ○○○호 점포에서 태권도장을 운영하고 있고, 한편 피고는 위 △△△호 점포에서 보습학원을 운영하려 하였으나 여의치 아니하여 2003. 3.경 소외 이○○에게 태권도장 용도로 임대하였고, 위 이○○은 2003. 10.경부터 위 △△△호 점포에서 태권도장을 운영하고 있다. 이에 원고는 피고를 상대로 업종제한약정 위반을 이유로 손해배상을 구하는 이 사건 소송을 제기하였다(원고는 제2심에서 피고에게 태권도장 영업의 금지를 구하는 청구를 추가하였다.).
소송의 경과
▶ 제1심
- ○○건설이 원고와 피고를 포함한 수분양자들을 상대로 각 점포 별로 업종을 지정하여 분양하였다고 보기 어렵다는 이유로 원고의 청구를 기각
▶ 제2심
- 각자 업종을 특정하여 분양받은 수분양자들인 원고와 피고는 상호 특정 업종에 대한 영업제한의무를 부담한다고 보아 제2심에서 추가된 영업금지청구를 인용
- 다만, 소외 이○○이 받는 수강료가 바로 원고의 손해액이 될 수 없고, 나아가 동일한 상가 건물에 동종 업종의 영업이 이루어지고 있다는 이유만으로 반드시 손해가 발생한다고 단정할 수도 없으며, 달리 피고의 영업제한의무 위반으로 원고에게 손해가 발생하였음을 인정할 증거가 없다는 이유로, 손해배상청구는 기각
대법원의 판단
▶ 관련 법리
- 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다.
- 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다.
▶ 판단
- 위 법리들에 비추어 원심의 법률행위 해석 및 판단은 정당하다고 하여 피고의 상고를 기각
▶ 참고 판례
- 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결
- 대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다46044 판결
(대법원 뉴스레터 제66호에서 인용)
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