임차보증금채권을 담보로 금전을 대여하는 경우

가끔 임차보증금채권을 담보로 하여 돈을 빌려주는 경우가 있습니다.

이 때 보통 2가지 형태가 있는데 하나는 임차보증금채권에 대해 질권설정계약을 하고 제3채무자(임대인)에게 질권설정의 통지(확정일자부 통지-보통 내용증명우편으로 함)를 하는 것입니다.

다른 하나는 담보목적으로 임차보증금채권 양도양수계약을 하고 그에 따라 제3채무자(임대인)에게 채권양도통지(확정일자부 통지)를 하는 것입니다. 이는 나중에 변제가 되면 다시 채권을 임차인(채무자)에게 양도하고 그에 따른 통지를 임대인에게 하게 됩니다.  

첫번째 형태의 경우 질권설정계약서를 공증하는 경우도 있는데 반드시 그래야되는 것은 아니나 증명력을 높이기 위해서 합니다. 다만 임대인에게 하는 확정일자부 통지는 반드시 해야 합니다. 그래야만 제3자에게 대항할 수 있습니다.

채권자와 채무자 간에 금전소비대차계약 공정증서를 작성하는 경우도 있으나 이는 임차보증금에 대해 우선변제권이 있는 것은 아니고 다만 채무자 재산에 대해 소송에 따른 판결문 등 없이 강제집행을 할 수 있는 것입니다. 

물론, 임차보증금으로 모두 변제가 안되면 채무자의 다른 재산을 찾아 공정증서로 집행을 할 수는 있습니다.

유의해야할 점은 임대차계약서에 임대인 동의 없이 보증금을 담보로 제공하거나 양도할 수 없는 규정이 있으면 할 수 없고(채권자가 양도금지 특약을 모르고 돈을 빌려줬다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 안 것으로 추정되므로 임대인에게 이를 대항할 수 없다고 해석됨),  임대차가 월세인 경우에는 나중에 임대인이 반환해야하는 보증금에서 밀린 월세 등을 공제하고 보증금을 반환 받으므로 연체된 월세가 많으면 손해를 볼 수도 있습니다.