주택임대차보호법 상 주택임차권의 승계(임차인이 사망한 경우)

주택의 임차인이 사망하면 원칙적으로 그 상속인이 임차권을 승계하며 그에 따라 임대차 종료시 받을 임차보증금반환채권도 승계합니다.

그런데 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 어떻게 될 지 문제됩니다.

민법에 따르면 상속인이 없는 재산은 국가에 귀속됩니다.(민법 제1058조 참조)

그런데, 주택임차권의 경우에는 특별 규정을 두어 이 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 임차인의 권리의무를 승계하도록 하였습니다.(주택임대차보호법 제9조 참조)

사실상의 혼인관계란 혼인신고는 되어 있지 않지만 부부와 같은 공동생활을 하는 관계를 말합니다. 법적인 배우자가 있는 경우(소위 '첩' 관계)는 이에 해당하지 않습니다.

이는 사실상의 혼인관계에 있는 사람은 비록 상속인은 아니지만 상속인에 준해 보호를 하고자 함입니다.

또한 임차인이 사망 시 비록 상속인이 있더라도 그 주택에서 가정공동생활을 하지 않고 있는 경우에는그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리의무를 승계합니다.(위 법 제9조 제2항 참조)

이 규정 역시 사실상의 혼인관계에 있는 사람을 보호하기 위한 규정입니다.

여기서 '2촌이내의 친족'이란 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사람을 의미하는지 아니면 그와 관계 없이 2촌이내 이기만 하는 되는지에 관해 해석 상 논란이 있습니다.

저는 가정공동생활을 하던 사람으로 해석한다면 위 법 제9조 제2항에 비추어 볼 때 그 사람이 당연히 단독으로 승계하므로 (즉, 사실상의 혼인관계에 있는 사람과 공동으로 승계할 필요 없이) 가정공동생활을 하지 않은 사람이라고 해석해야 되지 않나 싶습니다.

또한 위 제2항 규정은 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 있는 것을 전제로 하므로 그렇지 않다면 적용될 여지가 없다고 생각합니다.

한편 위 승계대상자(사실상의 혼인관계에 있는 사람이나 2촌 이내의 친족)가 임차인이 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 승계에 대한 반대의사를 표시하면 즉, 승계 안하겠다고 의사표시하면 승계되지 않습니다.(위 법 제9조 제3항 참조)